Votre épargne dort sur un Livret A à 3%. Vous avez 40 000 € à placer et l’immobilier neuf vous tente. Sauf que les chiffres qu’on vous présente racontent rarement toute l’histoire. J’accompagne des investisseurs depuis plusieurs années. Ce que je constate ? La plupart se focalisent sur le rendement brut affiché sans voir les charges qui vont grignoter leur marge. Studio, T2, colocation : chaque typologie a ses promesses. Et ses pièges.
Information importante
Ce contenu est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil en gestion de patrimoine. Consultez un conseiller financier ou notaire pour toute décision patrimoniale.
L’essentiel sur le choix de votre bien locatif :
- Le studio affiche 5 à 8% brut en zone tendue, mais attention au turnover
- Le T2 offre un équilibre rendement-stabilité avec moins de rotation
- La colocation peut atteindre 10% brut, mais comptez 2 à 3 points de moins en net réel
- Votre profil (sérénité vs rendement) conditionne le bon choix, pas les chiffres seuls
Ce que le rendement brut ne vous dit pas sur votre futur investissement
Franchement, le rendement brut c’est un peu la vitrine d’un magasin. Ça attire l’œil, mais ça ne dit rien sur ce qu’il y a derrière. Selon l’étude LocService 2025, Nice affiche 4,82% de rendement brut pour un studio. Perpignan monte à 7,84%. Des chiffres séduisants. Sauf que personne ne vous parle des charges de copropriété, de l’assurance PNO, des frais de gestion, ou des semaines de vacance entre deux locataires.
2 à 3 points
Écart constaté entre rendement brut affiché et rendement net réel
Dans mon accompagnement d’investisseurs en Île-de-France et grandes métropoles depuis 2022, je constate régulièrement cet écart de 2 à 3 points entre le rendement brut annoncé et le rendement net réel. Sur une colocation, ce décalage peut grimper davantage à cause du turnover et des charges de gestion sous-estimées. Cette observation n’est pas généralisable aux zones rurales ou villes moyennes où la donne change complètement.
Je me souviens d’un investisseur qui m’a appelé, dépité. Il avait acheté sur la foi d’un 8% brut. Après deux ans, entre les rotations de locataires, les petites réparations et les charges, il tournait autour de 4,5%. La moitié. Le problème ? Personne ne lui avait expliqué la différence entre brut et net. Vous pouvez approfondir le calcul du rendement locatif net pour éviter ce genre de désillusion.
Vigilance sur les rendements annoncés : Un 7% brut peut facilement descendre à 4% net après déduction des charges, vacance et imposition. Demandez toujours une simulation en net avant de signer.
Studio, T2, colocation : le match réel des rendements nets
Passons aux choses concrètes. J’ai compilé les données que je vois passer sur mes dossiers et croisé avec les études récentes. Ce qui ressort, c’est que chaque typologie a son terrain de jeu idéal. Et son profil d’investisseur.
| Critère | Studio | T2 | Colocation |
|---|---|---|---|
| Rendement brut moyen | 5 à 8% | 4 à 6% | 6 à 10% |
| Rendement net estimé | 3,5 à 5,5% | 3 à 4,5% | 4 à 6% |
| Temps gestion/mois | 1 à 2h | 1h | 4 à 8h |
| Turnover annuel | Élevé | Modéré | Très élevé |
| Potentiel revente | Bon en zone tendue | Excellent | Variable |
| Profil idéal | Primo-investisseur serein | Patrimonial long terme | Investisseur disponible |
Le studio : champion du rendement si vous visez zone tendue
Le studio, c’est le produit le plus simple à gérer. Un locataire, un bail, une clé. À Saint-Étienne, vous pouvez viser 7,81% brut selon les données LocService. À Perpignan, ça grimpe à 7,84%. Le ticket d’entrée reste accessible : comptez environ 59 000 € en moyenne dans ces villes.
Le revers de la médaille ? Le turnover. Les locataires de studio bougent beaucoup. Étudiants, jeunes actifs en mobilité, personnes en transition… Chaque départ vous coûte un mois de vacance minimum, un état des lieux, parfois un rafraîchissement. À Paris, où le rendement brut tombe à 3,99%, le jeu en vaut moins la chandelle sauf si vous visez la valorisation patrimoniale pure.
Mon avis tranché : si vous débutez et que vous voulez dormir tranquille, le studio en zone tendue reste mon premier choix. La demande locative absorbe les rotations. Vous ne passerez pas vos week-ends à chercher des locataires.
Le T2 : l’équilibre entre confort et rentabilité
Le T2 attire un profil plus stable : jeunes couples, actifs installés, parfois des familles monoparentales. Moins de turnover, des baux plus longs, une gestion allégée. Nice affiche 4,30% brut pour un T2, contre 4,82% pour un studio. L’écart paraît faible, mais sur 15 ans, la différence de rotation change tout.
J’ai accompagné Éric, 38 ans, cadre commercial à Lyon. Il hésitait entre un studio 25m² à 115 000 € et un T2 42m² à 150 000 €. L’écart de 35 000 € le bloquait. Après simulation incluant charges réelles et potentiel de revente, le T2 s’est imposé. Moins de rotation, loyer plus élevé par unité, et surtout une liquidité supérieure à la revente. Dix ans plus tard, Éric me remercie encore.
Le T2 ne décroche pas les palmes du rendement brut. Mais en termes de rendement net ajusté du temps de gestion, il rivalise souvent avec le studio. C’est l’option patrimoniale par excellence.
La colocation : rendement séduisant, gestion exigeante
Selon l’analyse Immo Consult, les rendements bruts en colocation peuvent atteindre 6 à 10% selon les villes. Sur le papier, c’est imbattable. Dans la réalité, c’est une autre histoire.
D’après les données INSEE relayées par Cotoiturage, le loyer moyen par chambre a bondi de 6,1% en un an, contre 2,4% pour le parc locatif classique. La demande explose. Mais comptez aussi 8 000 € d’ameublement en moyenne, un turnover nettement plus élevé, et des heures de gestion chaque mois.
La colocation représente désormais 9% du marché national de la location. Paris concentre 24% des annonces. Rennes et Grenoble affichent des progressions de 30 à 40%. Le marché est là. La question, c’est : avez-vous le temps de gérer 3 ou 4 colocataires, leurs entrées, leurs sorties, leurs petits conflits ?
Soyons clairs : la colocation, c’est un travail. Si vous avez du temps et l’énergie, les rendements suivent. Sinon, vous allez vous épuiser pour quelques points de plus.
Quel investisseur êtes-vous vraiment ?
Les chiffres ne font pas tout. Ce qui compte, c’est votre profil, votre disponibilité, votre appétit pour la gestion. J’ai conçu cet arbre décisionnel à partir des profils que je croise. Répondez honnêtement et vous saurez vers quelle typologie vous orienter.
Votre profil investisseur en 4 questions
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Votre priorité absolue, c’est la sérénité de gestion ?
→ Optez pour le studio en zone tendue. Un locataire, peu de gestion, forte demande. Vous dormez tranquille.
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Vous cherchez le rendement maximum et vous avez du temps ?
→ La colocation peut vous correspondre. Prévoyez 4 à 8 heures par mois de gestion active.
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Vous visez la constitution de patrimoine à long terme ?
→ Le T2 bien placé offre stabilité locative et liquidité supérieure à la revente.
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La défiscalisation guide votre décision ?
→ Vérifiez l’éligibilité au dispositif Loc’Avantages (prorogé jusqu’au 31 décembre 2027 selon l’analyse juridique ANIL 2025) ou la TVA 5,5% en quartier prioritaire. Le type de bien dépendra alors des conditions du dispositif.
Une fois votre profil identifié, simulez votre cas personnel. Le calculateur de rentabilité immobilier vous permet de tester différentes hypothèses avant de vous engager.
Les pièges que j’observe chez les primo-investisseurs
L’erreur la plus fréquente que je rencontre ? La confusion entre rendement brut et rendement net. Ça semble basique, mais je vois des investisseurs signer sur la foi d’un 8% sans avoir déduit les charges, la taxe foncière, l’assurance, la vacance locative. Résultat : la désillusion arrive au bout de 18 mois.
Ce que j’ai observé chez Sandrine, primo-investisseuse à Villeurbanne
J’ai conseillé Sandrine, 45 ans, infirmière libérale, sur son premier investissement. Budget : 180 000 €. Elle hésitait entre une colocation 4 chambres et 2 studios séparés. Le calcul initial de la colocation était séduisant : 9% brut, cash-flow positif dès le premier mois.
Puis on a creusé. Le bail unique impliquait une clause de solidarité complexe à gérer. Le turnover étudiant à Villeurbanne, c’est une rotation par chambre chaque année. Ajoutez l’ameublement complet (elle n’avait pas prévu les 8 000 €), les états des lieux multiples, et les week-ends passés à gérer les petits conflits entre colocataires.
Au final, Sandrine a choisi les 2 studios. Rendement légèrement inférieur sur le papier, mais gestion simplifiée. Je recommande souvent cette approche à ceux qui veulent un investissement serein sans passer leurs dimanches à répondre aux messages de locataires.
Le piège du rendement affiché en colocation : Le rendement brut masque souvent les coûts de turnover, d’ameublement et de gestion renforcée. Ajoutez 2 à 3 points de charges cachées à votre simulation.
Autre piège classique : négliger la zone géographique. Un studio à 7% brut à Perpignan ne vaut pas un studio à 4% à Lyon si vous visez la plus-value à la revente. Pour comparer les programmes disponibles dans votre zone cible, des plateformes comme hophopimmo.com permettent de confronter rapidement les offres du marché.
Dernier point que je martèle à mes clients : n’achetez jamais sans avoir visité le quartier à différentes heures. Un emplacement peut sembler attractif sur plan et se révéler bruyant ou mal desservi. Le terrain, toujours le terrain.
Vos questions sur le choix du type de bien
Le studio se revend-il facilement ?
En zone tendue, oui. La demande locative forte se traduit par une demande d’achat soutenue. En zone détendue, la revente peut traîner. Privilégiez les villes universitaires ou les bassins d’emploi dynamiques.
La colocation est-elle plus risquée pour les impayés ?
Pas nécessairement. Avec un bail unique et clause de solidarité, chaque colocataire est responsable du loyer total. Le risque est mutualisé. Avec des baux individuels, le risque est isolé par chambre mais vous perdez cette garantie collective.
Quel apport minimum pour investir dans le neuf ?
Comptez généralement 10 à 15% du prix d’achat pour couvrir les frais de notaire réduits et constituer un apport. Sur un studio à 100 000 €, prévoyez environ 12 000 à 15 000 € d’apport.
T2 ou studio : lequel se loue le plus vite ?
Le studio se loue généralement plus vite grâce à un loyer plus accessible. Mais le T2 attire des locataires plus stables qui restent plus longtemps. Sur le long terme, le T2 peut générer moins de vacance cumulée.
Peut-on faire de la colocation dans un T2 ?
Techniquement oui, avec deux chambres distinctes. Mais la surface minimale légale de 9m² par occupant et la configuration du logement peuvent limiter cette option. Vérifiez que chaque chambre dispose d’un accès aux parties communes.
Points de vigilance avant votre investissement : Les rendements présentés sont des moyennes constatées et varient selon localisation et conjoncture. La fiscalité immobilière évolue régulièrement : vérifiez les dispositifs en vigueur avant engagement. Chaque situation patrimoniale nécessite une analyse personnalisée par un professionnel (conseiller en gestion de patrimoine certifié ou notaire).
Et maintenant, la prochaine étape pour vous :
Plutôt que de conclure, posez-vous cette question : combien d’heures par mois êtes-vous réellement prêt à consacrer à la gestion de votre investissement ? La réponse vous orientera naturellement vers le studio serein, le T2 patrimonial ou la colocation intensive. Votre profil d’investisseur, c’est vous qui le connaissez. Les chiffres ne font que confirmer ce que vous savez déjà.